収益を生み出さない不動産は財産でなく負債！？
更新日：2021年1月3日
相続不動産を売却したほうが良い理由と対処法
負債不動産問題を解消しよう
不動産、相続しても、どうしていいかわからないからとりあえず放置しているという方も多いようです。
しかし、そんな不動産は専門家からいわせるといわば『負債不動産』なのです。
あなたは固定資産税を支払うだけの不動産をなんとなく保持してはいないでしょうか？
値上がりに期待して、手放せない空き地
面倒なので放置したままの古家
相続したまま物置になってしまっているマンションの一室
などなど
不動産の処理は煩雑な感じがする為、実は多くの方が活用せず無駄に長期保有しがちだと言われています。
今回のテーマで、あなたが不動産の無駄な長期保有をなくし、相続税の節税と適切な資産運用を始めるきっかけを作れたらよいと思います。
”とりあえずキープ不動産”でも容赦なく徴収される税金
それでは、実際に土地付き建物を持っている場合にかかる税金を計算してみましょう。 専門的ですので、ここはスキップしても構いません。 ただ、実は固定資産税に関しては総務省の調べでほぼ全市町村で過徴収が見つかっており減税措置がされているという実態があるので、ご自分で計算できるともしもの時の対策になります。 さて以下のような建物を所有しているとしましょう。 平成30年10月新築東京２３区内の土地付き建物 土地の面積は150平米 家屋の床面積は100平米（木造2階建）
土地の評価額
令和２年度価格45,000,000円 31年度（令和元年度）度固定資産税課税標準額6,750,000円であった 31年度（令和元年度）都市計画税課税標準額14,700,000円であった
家屋の評価額
令和２年度価格6,000,000円 この場合の計算例は以下のようになります。 １.土地について 1-1.土地の固定資産税の計算方法 ①令和２年度価格 45,000,000円 ②本則課税標準額を求める 小規模住宅用地の軽減措置が適用されるため ①×1/6＝7,500,000円 ③31年度（令和元年度）課税標準額 6,750,000円であった ④負担水準の計算をする ③÷②×100＝90％ ここで負担調整措置Aを求める A=③＋（②×5％）＝7,125,000円 ⑤令和２年度課税標準額を求める Ａ＞②の場合は②の値 Ａ＜②×20％の場合は②×20％ とする。 今回Ａ（7,125,000円）は②（7,500,000円）を上回らないため ⑤＝Ａ相当税額＝7,125,000円となる。 ⑥固定資産税相当額を求める ⑤×税率（1.4％）＝99,750円（円未満は切捨てする） 1-2.土地の都市計画税の計算方法 ⑦本則課税標準額 小規模住宅用地の減免措置が適用されるので ①×1/3（小規模住宅用地）＝15,000,000円 ⑧31年度（令和元年度）課税標準額 14,700,000円であった ⑨負担水準の計算 ⑧÷⑦×100＝98％ ここで負担調整措置Bを求める ⑧＋（⑦×5％）＝15,450,000円 ⑩令和２年度課税標準額を求める Ｂ＞⑦の場合は⑦とし Ｂ＜⑦×20％の場合は⑦×20％とする。 今回Ｂ（15,450,000円）は⑦（15,000,000円）を上回るため ⑩＝⑦＝15,000,000円 ⑪当初税額 ⑩×税率（0.3％）＝45,000円（円未満切捨て） ⑫小規模住宅用地の都市計画税軽減額を適用（令和二年東京２３区内で適用） ⑪×1/2 ＝22,500円（円未満切上げ） ⑬都市計画税相当額を求める ⑪－⑫＝22,500円 2.家屋について 2-1.家屋の固定資産税 ①令和２年度評価額 6,000,000円 ②令和２年度課税標準額 ①＝②＝6,000,000円 ③当初税額 ②×税率（1.4％）＝84,000円（円未満切捨て） ④新築住宅にかかる固定資産税の減額措置 ③×1/2＝42,000円 ⑤固定資産税相当税額を求める ③-④＝42,000円 2-2家屋の都市計画税 ⑦令和２年度課税標準額 ①＝⑦＝6,000,000円 ⑧都市計画税相当税額を求める ⑦×税率（0.3％）＝18,000円（円未満切捨て） 以上のことから、令和２年１/１日に当該不動産を保持していた方が徴収される税金は 土地の固定資産税99,750円 土地の都市計画税22,500円 家屋の固定資産税42,000円 家屋の都市計画税18,000円 合計18万2250円 ※このほか、都独自の軽減制度として、令和2年度まで税額が前年度の1.1倍を超える土地に対する固定資産税・都市計画税の条例減額を行っています。また上記算出例は土地一筆、家屋一個ごとの相当税額ですので、実際の納付税額とは端数処理で一致しない場合があります。
相続した不動産をそのまま手を加えずに守っていたら、これだけの税金をたった一年のうちに徴収されてしまうのです。
節税と将来の定期収入獲得できる具体的な対策法とは
それでは具体的にどうすればよいでしょう。
以下が対策法の一つです。
まずは相続した時点で一部を売却します
そして売却した資金を元手に新たにより優良な不動産に買い換えます。
この際の不動産は家賃収入を生み出す賃貸物件が建てられるような土地あるいは既存のアパートなどがよいでしょう。
お客様に借りていただくために交通が便利な土地、周辺の環境の良い土地を選びます。
そうすると、将来の長期的な定期収入が確保できるうえに
不動産の買い替え時にお金を借りれば相続税が節税できるというメリットまであるのです。
この手法は今の低金利時代であるからこそ利益が出るやり方です。
不動産の適切な運用方法は生き物といっても過言ではないくらい。
政府の政策、地域要因、景気変動など様々な影響を受けて刻々と変化します。
時代に伴い随時変えていくことにより、その時代、そして何よりあなたのライフスタイルに合った運用ができるのです。
スーパーのお買い物での節約はするのに負債不動産に関しては放置してしまう
多くの方が大きな金額の問題で逆に腰が重くなり現状維持してしまいがちです。
しかし今動かなければ損失も出る可能性があることに気づいてもいただけたと思います。
スーパーでの買い物では節約できても、不動産はそのままになってしまうのは、ひとえに煩雑だからですね。
相続税、固定資産税、譲渡所得税住民税そしてその後の運用の可否など
様々な要素を考慮して計算するとよいのですが、さすがにこれを専門外の方がやるのは荷が重いことです。
運用方法の候補を挙げ試算できますので、ご興味あればぜひ0120-73-4936までお電話ください。